Ваша надійна юридична команда
Багатоканальний номер
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки
Инвестиции в новостройки
Интерес к строящейся недвижимости обоснован, потому что, её стоимость выгодно отличается от уже введенной в эксплуатацию. Задача нашей команды — сохранить время и защитить инвестиции клиентов. С момента выбора новостройки – до получения ключей.
Закажите обратный звонок
Позвоним вам при первой возможности
Риски инвестиций в новостройки
Более 80% новостроек Украины имеют серьезные нарушения!
Необдуманная покупка жилья в новостройках связана с большими рисками. Инвесторы теряют деньги, получают квартиры позже оговоренных сроков, либо, с нарушением норм строительства. Отнеситесь к выбору объектов и застройщиков ответственно.
Отзывы, рейтинги и индексы
Типичной ошибкой будет довериться интернет-каталогам недвижимости, которые формируют индексы «надежности» новостроек и застройщиков. Учитывайте, что отзывы и рейтинги в интернете нередко формируются финансово заинтересованными людьми. Информацию необходимо проверять.
Открытые реестры
В интернете доступны государственные реестры, которые помогут обнаружить наиболее явные нарушения. Возможно, также, проверить земельный участок при помощи кадастровой карты Украины; изучить материалы в государственной электронной строительной системе и пр. Но, стоит помнить, что данные меры не сводят все риски к нулю.
Часто встречающиеся махинации:
Распространенным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. В результате, владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.
Еще один изощренный способ обмана: мошенники строят дома из самых дешевых материалов, без соблюдения технических норм. Продают недвижимость (зачастую, по интересным ценам!) и исчезают вместе с деньгами. А, такое здание, через пару лет, буквально, «лезет по швам», или возведено с использованием некачественного материала, что с годами тоже даст о себе знать.
Риск связан с липовыми компаниями-застройщиками, которые, не имея документов на постройку объектов, продают еще даже не начатые проекты. Такая компания, для видимости, может выстроить одно здание, а потом исчезает вместе с деньгами.
Также, риском для инвестора является вложение в незаконно проданную государственную собственность, которую недобросовестные государственные чиновники, сначала, переоформляют в муниципальную. После, продают, не имея на то ни разрешения, ни соответствующих документов.
Для застройщиков, развивать институт инвестирования в их проекты путем создания законного, вполне разумного инструмента, – привлечения средств в строительство (Фонда операций с недвижимостью), является делом необычайно перспективным. Подобный подход осуществляет безопасные и гарантированные взаимоотношения между сторонами, повышая качество услуг на рынке жилой недвижимости. Ведение бизнеса по жилищному строительству вопреки Закону (как это делается в большинстве случаев в настоящее время), влечёт за собой массу рисков. Наиболее очевидными из которых являются: потеря инвестиций гражданами-инвесторами; банкротство и уголовная ответственность бизнесменов-застройщиков. Это случалось и ранее, случается и сейчас, с завидным постоянством.
- Неудачно выбранный тип недвижимости
- Не перспективное месторасположение объекта
- Изменение налогового законодательства
- Инфляция и падение рынка недвижимости
0
%
Новостроек с проблемами не сданы в эксплуатацию
$
0
Средняя стоимость 1м2 новостройки в Киеве
0
%
Рост средней цены 1м2 новостройки в Киеве с 2017 года
Услуги
Мы предлагаем комплексное сопровождение сделок по покупке квартир в новостройках Украины. Защитите деньги и сэкономьте время, воспользовавшись нашим опытом. Глядя на процесс сделки изнутри, мы знаем, как обезопасить вложенные инвестиции.
Проверка участников строительства
Мы можем предоставить информацию о том, являются ли участники[1] строительства связанными лицами; информационную справку с единого государственного реестра вещевых прав на имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, государственного реестра Ипотек, Единого реестра запрета отчуждения объектов недвижимого имущества.
Вам не придётся обращаться к нотариусу для получения данной информации, – наши адвокаты предоставят комплексную подборку в отношении застройщика:
- Имущество застройщика (все существующие объекты недвижимости или конкретный объект);
- Состав учредителей / уставной фонд / подписант (полномочия);
- Наличие отсутствие судебных дел (хозяйственные, уголовные, административные, при наличии).
Проверка документов на земельный участок
Мы можем проверить земельный участок. Для этого нам нужен только кадастровый номер. Наши адвокаты предоставят исчерпывающую информацию о документах застройщика на землю:
- Целевое назначение;
- Собственность / аренда;
- Риски или их отсутствие, в зависимости от документов застройщика на землю.
Документы на строительство
Наши специалисты проверят подлинность документов на строительство и предоставят информацию о легальности стройки. Есть ли у застройщика разрешение на начало строительных работ / на строительство?
Вычитка договора и коррективы
Мы изучим договор, на основании которого застройщик привлекает инвестиции. При необходимости, сообщим о судебной практике по данной схеме финансирования. Сообщим о рисках, о ваших правах. Обратим внимание на существенные условия договора. Предложим варианты, при помощи которых возможно максимально обезопасить инвестора. Проверим договор, предложенный застройщиком, на наличие “подводных камней”, “двояких трактовок” и, в целом, всех условий договора.
Доступ к закрытой и платной информации
Вам не придется обращаться к нотариусу для получения данной информации: наши адвокаты предоставят комплексную актуальную информацию в отношении застройщика.
Сопровождение сделки
Личное сопровождение вас в отдел продаж (плюс, персональное сопровождение подписания “инвестиционного” договора).
Данная услуга существенно снизит риски. Обращаясь к нам вы будете чувствовать себя более защищенным от, разного рода, недобросовестных застройщиков и негативных обстоятельств.
Стоимость и пакеты услуг
УКРАИНА
Подробный анализ
3000
гривен
Проверка новостроек на всей территории Украины. Тщательный анализ объекта; заключение юридической консультации (в том числе, в электронном виде), с печатью адвоката.
Проверка репутации застройщика / наличие судов / уставной фонд участников строительства / получение информационных справок из единого государственного реестра недвижимости в отношении недвижимости участников строительства: заказчика, ген. подрядчика, девелопера / предоставление информации о всей недвижимости (введенных в эксплуатацию ЖК ) участников строительства.
Проверка собственности/аренды и целевого назначения земельного участка.
Работа с договором застройщика по схеме инвестирования (указываем, какие права инвестора / риски).
Проверка документов на строительство (легальна ли стройка).
КИЕВ И ОБЛАСТЬ
Сопровождение
7000
гривен
Специальное предложение для инвесторов в Киеве и Киевской области. Максимальная защита от неприятных неожиданностей и афер на рынке строящейся недвижимости.
Проверка репутации застройщика / наличие судов / уставной фонд участников строительства / получение информационных справок из единого государственного реестра недвижимости в отношении недвижимости участников строительства: заказчика, ген. подрядчика, девелопера / предоставление информации о всей недвижимости (введенных в эксплуатацию ЖК ) участников строительства.
Проверка собственности/аренды и целевого назначения земельного участка.
Работа с договором застройщика по схеме инвестирования (указываем, какие права инвестора / риски).
Проверка документов на строительство (легальна ли стройка).
- Персональное сопровождение клиента в отдел продаж
- Контроль полномочий подписанта со стороны застройщика
- Изучение и подписание “инвестиционного договора”.
Сопровождающие дополнительные затраты или командировочные, в случае их наличия, обсуждаются отдельно.
КИЕВ И ОБЛАСТЬ
Расширенный
ДОГОВОРНАЯ
цена
Индивидуальный подход при выборе недвижимости по предпочтениям клиента. У нас действуют специальные условия для Вас. Оставьте заявку и наши специалисты свяжутся с вами для согласования необходимого набора/комплекса услуг и формы оплаты.
Индивидуальный набор услуг
Полезная информация
Участниками строительства являются заказчик, генподрядчик, девелопер.
Заказчик – предприниматель / юридическое лицо, которое, собственно, заказало строительство объекта недвижимости.
Генподрядчик – предприниматель / юридическое лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения (при необходимости) других лиц (субподрядчиков). Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором, т.е., полностью отвечает за строительство объекта недвижимости.
Девелопер – предприниматель / юридическое лицо, которое организовывает проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение разрешения на строительство; подыскивает строительную организацию, а, впоследствии, — брокера, для продажи объекта. Сегодня, девелоперами, чаще всего, выступают юридические лица, — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.
В нашей стране уже создано немало реестров, с помощью которых можно черпать информацию об участниках строительства.
Таких как:
Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и гражданских формирований. Можно узнать об уставном фонде юр. лица, кто руководитель/ подписант и иную информацию об участнике строительства.
Есть аналоги гос. реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и гражданских формирований, такие как: Youcontrol; OpenDataBot и другие.
Единый государственный реестр судебных решений. Можно узнать о судебных тяжбах участников строительства (если таковые имеются).
Кабинет электронных сервисов министерства юстиции. Можно узнать о недвижимости участников строительства: есть ли запреты, ипотека у участников строительства.
Проверив участников строительства по вышеуказанным реестрам, можно понять степень их надежности и ответственности; увидеть наличие или отсутствие судебных дел, – что формирует репутацию организаций. Также, можно увидеть, что заказчиком строительства, генподрядчиком и девелопером может выступать одно и то же юридическое лицо или группа “связанных” юридических лиц. Поэтому, участников строительства часто называют “застройщиком”.
То есть, на данном этапе мы получаем первичную информацию для анализа.
Истребовать у застройщика.
Проверить по реестру Публичной кадастровой карты Украины.
Что дает проверка информации по земельному участку?
Целевое назначение земельного участка: должно быть предназначение для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома/строительства.
Собственность или аренда земельного участка. Если это аренда, важно понимать сроки. Они не должны быть меньше, чем заявленный застройщиком срок на строительство.
Документы на строительство можно:
- истребовать у застройщика.
- проверить на портале единой государственной электронной системы в сфере строительства.
Данная информация дает понимание о том, легальна ли стройка. Есть ли у застройщика разрешение на начало / проведение строительных работ?
Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).
Есть еще иные схемы привлечения финансирования строительства. Например, вступление инвестора в жилищно-строительный кооператив. В данном случае, заключается договор покупки пая. Пай, в данном случае, может быть и отдельная квартира в строящемся доме.
Для общего понимания предмета возьмем, к примеру, один из популярных способов привлечения застройщиком инвестиций, — договор купли-продажи имущественных прав и предварительный договор купли-продажи квартиры.
Немного теории:
Статья 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет объекты гражданских прав, в числе которых называет имущественные права. Они же признаются вещными правами (то есть связанными с индивидуально-определенной вещью) согласно части второй статьи 190 ГК.
Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою расшифровку данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.
Т.е., договор купли-продажи имущественных прав, является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме и последующего оформления права собственности на нее.
Подробнее с темой можно ознакомиться в нашей статье: Финансовые схемы покупки квартиры в новостройке.
На что стоит обратить внимание:
Предмет договора должен быть четко определен.
Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру.
Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, т.е., какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию, квартира передается покупателю в собственность; также, четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).
В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель становится собственником имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав); происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов?
И, наконец, в-четвертых, — должна быть четко определена сама квартира, а именно:
а) строительный адрес объекта;
б) номер квартиры согласно строительной нумерации;
в) этаж;
г) площадь общая и жилая;
д) количество комнат.
Не будет лишним, в качестве приложения, приобщить к договору план, на котором необходимо будет обозначить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир, после ввода дома в эксплуатацию, совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну, нумерация может сместиться); поэтому, чтобы потом никому не доказывать, что покупалась квартира «вот эта», а не «вон та», — лучше ее заранее визуализировать на плане.
