Правовые технологии

Правовые технологии — Объединение адвокатов и юристов

Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки

Инвестиции в новостройки

Интерес к строящейся недвижимости обоснован, потому что, её стоимость выгодно отличается от уже введенной в эксплуатацию. Задача нашей команды — сохранить время и защитить инвестиции клиентов. С момента выбора новостройки — до получения ключей.

Закажите обратный звонок
Позвоним вам при первой возможности
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки

Риски инвестиций в новостройки

Более 80% новостроек Украины имеют серьезные нарушения!

Необдуманная покупка жилья в новостройках связана с большими рисками. Инвесторы теряют деньги, получают квартиры позже оговоренных сроков, либо, с нарушением норм строительства. Отнеситесь к выбору объектов и застройщиков ответственно.

Отзывы, рейтинги и индексы
Типичной ошибкой будет довериться интернет-каталогам недвижимости, которые формируют индексы «надежности» новостроек и застройщиков. Учитывайте, что отзывы и рейтинги в интернете нередко формируются финансово заинтересованными людьми. Информацию необходимо проверять.

Открытые реестры
В интернете доступны государственные реестры, которые помогут обнаружить наиболее явные нарушения. Возможно, также, проверить земельный участок при помощи кадастровой карты Украины; изучить материалы в государственной электронной строительной системе и пр. Но, стоит помнить, что данные меры не сводят все риски к нулю. 

Часто встречающиеся махинации:
Распространенным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. В результате, владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.

Еще один изощренный способ обмана: мошенники строят дома из самых дешевых материалов, без соблюдения технических норм. Продают недвижимость (зачастую, по интересным ценам!) и исчезают вместе с деньгами. А, такое здание, через пару лет, буквально, «лезет по швам», или возведено с использованием некачественного материала, что с годами тоже даст о себе знать.

Риск связан с липовыми компаниями-застройщиками, которые, не имея документов на постройку объектов, продают еще даже не начатые проекты. Такая компания, для видимости, может выстроить одно здание, а потом исчезает вместе с деньгами.

Также, риском для инвестора является вложение в незаконно проданную государственную собственность, которую недобросовестные государственные чиновники, сначала, переоформляют в муниципальную. После, продают, не имея на то ни разрешения, ни соответствующих документов.

Для застройщиков, развивать институт инвестирования в их проекты путем создания законного, вполне разумного инструмента, — привлечения средств в строительство (Фонда операций с недвижимостью), является делом необычайно перспективным. Подобный подход осуществляет безопасные и гарантированные взаимоотношения между сторонами, повышая качество услуг на рынке жилой недвижимости. Ведение бизнеса по жилищному строительству вопреки Закону (как это делается в большинстве случаев в настоящее время), влечёт за собой массу рисков. Наиболее очевидными из которых являются: потеря инвестиций гражданами-инвесторами; банкротство и уголовная ответственность бизнесменов-застройщиков. Это случалось и ранее, случается и сейчас, с завидным постоянством. 

  • Неудачно выбранный тип недвижимости
  • Не перспективное месторасположение объекта
  • Изменение налогового законодательства
  • Инфляция и падение рынка недвижимости
0 %
Новостроек с проблемами не сданы в эксплуатацию
$ 0
Средняя стоимость 1м2 новостройки в Киеве
0 %
Рост средней цены 1м2 новостройки в Киеве с 2017 года

Услуги

Мы предлагаем комплексное сопровождение сделок по покупке квартир в новостройках Украины. Защитите деньги и сэкономьте время, воспользовавшись нашим опытом. Глядя на процесс сделки изнутри, мы знаем, как обезопасить вложенные инвестиции.
Проверка участников строительства
Мы можем предоставить информацию о том, являются ли участники[1] строительства связанными лицами; информационную справку с единого государственного реестра вещевых прав на имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, государственного реестра Ипотек, Единого реестра запрета отчуждения объектов недвижимого имущества. Вам не придётся обращаться к нотариусу для получения данной информации, — наши адвокаты предоставят комплексную подборку в отношении застройщика:
  • Имущество застройщика (все существующие объекты недвижимости или конкретный объект);
  • Состав учредителей / уставной фонд / подписант (полномочия);
  • Наличие отсутствие судебных дел (хозяйственные, уголовные, административные, при наличии).
Благодаря нашим сотрудникам, вы будете обладать исчерпывающей информацией о застройщике!
Проверка документов на земельный участок

Мы можем проверить земельный участок. Для этого нам нужен только кадастровый номер. Наши адвокаты предоставят исчерпывающую информацию о документах застройщика на землю:

  1. Целевое назначение;
  2. Собственность / аренда;
  3. Риски или их отсутствие, в зависимости от документов застройщика на землю.
Документы на строительство

Наши специалисты проверят подлинность документов на строительство и предоставят информацию о легальности стройки. Есть ли у застройщика разрешение на начало строительных работ / на строительство? 

Вычитка договора и коррективы

Мы изучим договор, на основании которого застройщик привлекает инвестиции. При необходимости, сообщим о судебной практике по данной схеме финансирования. Сообщим о рисках, о ваших правах. Обратим внимание на существенные условия договора. Предложим варианты, при помощи которых возможно максимально обезопасить инвестора. Проверим договор, предложенный застройщиком, на наличие “подводных камней”, “двояких трактовок” и, в целом, всех условий договора. 

Доступ к закрытой и платной информации

Вам не придется обращаться к нотариусу для получения данной информации: наши адвокаты предоставят комплексную актуальную информацию в отношении застройщика. 

Сопровождение сделки

Личное сопровождение вас в отдел продаж (плюс, персональное сопровождение подписания “инвестиционного” договора).

Данная услуга существенно снизит риски. Обращаясь к нам вы будете чувствовать себя более защищенным от, разного рода, недобросовестных застройщиков и негативных обстоятельств. 

Стоимость и пакеты услуг

УКРАИНА
Подробный анализ
3000
гривен

Проверка новостроек на всей территории Украины. Тщательный анализ объекта; заключение юридической консультации (в том числе, в электронном виде), с печатью адвоката. 

Проверка репутации застройщика / наличие судов / уставной фонд участников строительства / получение информационных справок из единого государственного реестра недвижимости в отношении недвижимости участников строительства: заказчика, ген. подрядчика, девелопера / предоставление информации о всей недвижимости (введенных в эксплуатацию ЖК ) участников строительства. 

Проверка собственности/аренды и целевого назначения земельного участка.
Работа с договором застройщика по схеме инвестирования (указываем, какие права инвестора / риски).
Проверка документов на строительство (легальна ли стройка).
КИЕВ И ОБЛАСТЬ
Сопровождение
7000
гривен

Специальное предложение для инвесторов в Киеве и Киевской области. Максимальная защита от неприятных неожиданностей и афер на рынке строящейся недвижимости.

Проверка репутации застройщика / наличие судов / уставной фонд участников строительства / получение информационных справок из единого государственного реестра недвижимости в отношении недвижимости участников строительства: заказчика, ген. подрядчика, девелопера / предоставление информации о всей недвижимости (введенных в эксплуатацию ЖК ) участников строительства. 

Проверка собственности/аренды и целевого назначения земельного участка.
Работа с договором застройщика по схеме инвестирования (указываем, какие права инвестора / риски).
Проверка документов на строительство (легальна ли стройка).
  • Персональное сопровождение клиента в отдел продаж
  • Контроль полномочий подписанта со стороны застройщика
  • Изучение и подписание “инвестиционного договора”.
Сопровождающие дополнительные затраты или командировочные, в случае их наличия, обсуждаются отдельно.
КИЕВ И ОБЛАСТЬ
Расширенный
ДОГОВОРНАЯ
цена
Индивидуальный подход при выборе недвижимости по предпочтениям клиента. У нас действуют специальные условия для Вас. Оставьте заявку и наши специалисты свяжутся с вами для согласования необходимого набора/комплекса услуг и формы оплаты.
Индивидуальный набор услуг

Отзывы клиентов

Обращаюсь сюда не в первый раз. Честно говоря сомневаюсь, что можно с новостройками перестраховатся на 100 процентов. Моё мнение. Ваша консультация по "админке" сработала, + к репутации.
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки
Иван А.
клиент
Спасибо за убедительный отчёт. Деньги не так легко достаються чтобы рисковать ими. В который раз убеждаюсь что в красивой обёртке часто бывает пусто. Покупающим жилье советую не пожарить, а всё обдумать много раз перед принятием важных решений. Процветания вам)
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки
Ирина С.
клиент
Дороговато, конечно. Но, ручная работа, так сказать). Лучше сначала отчёт. Если он позитивный – лучше тогда с сопровождением адвоката, конечно.
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки
Александр М.
клиент
Покупка жилья в новостройках, анализ рисков и сопровождение сделки. Инвестиции в новостройки

Полезная информация

Участниками строительства являются заказчик, генподрядчик, девелопер.

Заказчик — предприниматель / юридическое лицо, которое, собственно, заказало строительство объекта недвижимости.

Генподрядчик — предприниматель / юридическое лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения (при необходимости) других лиц (субподрядчиков). Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором, т.е., полностью отвечает за строительство объекта недвижимости.

Девелопер — предприниматель / юридическое лицо, которое организовывает проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение разрешения на строительство; подыскивает строительную организацию, а, впоследствии, — брокера, для продажи объекта. Сегодня, девелоперами, чаще всего, выступают юридические лица, — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов. 

В нашей стране уже создано немало реестров, с помощью которых можно черпать информацию об участниках строительства.

Таких как:

Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и гражданских формирований.  Можно узнать об уставном фонде юр. лица, кто руководитель/ подписант и иную информацию об участнике строительства.

Есть аналоги гос. реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и гражданских формирований, такие как: Youcontrol; OpenDataBot и другие.

Единый государственный реестр судебных решений. Можно узнать о судебных тяжбах участников строительства (если таковые имеются).

Кабинет электронных сервисов министерства юстиции. Можно узнать о недвижимости участников строительства: есть ли запреты, ипотека у участников строительства.

Проверив участников строительства по вышеуказанным реестрам, можно понять степень их надежности и ответственности; увидеть наличие или отсутствие судебных дел, — что формирует репутацию организаций. Также, можно увидеть, что заказчиком строительства, генподрядчиком и девелопером может выступать одно и то же юридическое лицо или группа “связанных” юридических лиц. Поэтому, участников строительства часто называют “застройщиком”.

То есть, на данном этапе мы получаем первичную информацию для анализа.

Истребовать у застройщика.
Проверить по реестру Публичной кадастровой карты Украины.

Что дает проверка информации по земельному участку?
Целевое назначение земельного участка: должно быть предназначение для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома/строительства.

Собственность или аренда земельного участка. Если это аренда, важно понимать сроки. Они не должны быть меньше, чем заявленный застройщиком срок на строительство. 

Документы на строительство можно:

  • истребовать у застройщика.
  • проверить на портале единой государственной электронной системы в сфере строительства.

Данная информация дает понимание о том, легальна ли стройка. Есть ли у застройщика разрешение на начало / проведение  строительных работ? 

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины). 

Есть еще иные схемы привлечения финансирования строительства. Например, вступление инвестора в жилищно-строительный кооператив. В данном случае, заключается договор покупки пая. Пай, в данном случае, может быть и отдельная квартира в строящемся доме.

Для общего понимания предмета возьмем, к примеру, один из популярных способов привлечения застройщиком инвестиций, — договор купли-продажи имущественных прав и предварительный договор купли-продажи квартиры.

Немного теории:
Статья 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет объекты гражданских прав, в числе которых называет имущественные права. Они же признаются вещными правами (то есть связанными с индивидуально-определенной вещью) согласно части второй статьи 190 ГК.

Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою расшифровку данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.

Т.е., договор купли-продажи имущественных прав, является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме и последующего оформления права собственности на нее.

Подробнее с темой можно ознакомиться в нашей статье: Финансовые схемы покупки квартиры в новостройке

На что стоит обратить внимание:

Предмет договора должен быть четко определен.

Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру.

Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, т.е., какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию, квартира передается покупателю в собственность; также, четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).

В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель становится собственником имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав); происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов?

И, наконец, в-четвертых, — должна быть четко определена сама квартира, а именно:
а) строительный адрес объекта;
б) номер квартиры согласно строительной нумерации;
в) этаж;
г) площадь общая и жилая;
д) количество комнат.

Не будет лишним, в качестве приложения, приобщить к договору план, на котором необходимо будет обозначить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир, после ввода дома в эксплуатацию, совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну, нумерация может сместиться); поэтому, чтобы потом никому не доказывать, что покупалась квартира «вот эта», а не «вон та», — лучше ее заранее визуализировать на плане.