Финансовые схемы покупки квартиры в новостройке

Так называемое «инвестирование» для обычного человека – это вложение своих личных денег в строительство многоквартирного дома до начала строительства, или же, на определённых этапах строительства.

Особенность данного инвестирования состоит в том, что, чем раньше осуществлены инвестиции, тем интереснее получается цена за квадратный метр финишной постройки.

То есть, если вы мечтаете о собственном жилье в современных новостройках, или вам необходимо выгодно вложить свои финансы в недвижимость, инвестиции – очень интересный вариант. Так как, начиная от первых этапов строительства и заканчивая вводом жилья в эксплуатацию, разница вложений может очень значительно разниться!

Предметом инвестирования в объекте строительства является квартира. После окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию она становится имуществом инвестора.

Инвесторы могут получить прибыль и от перепродажи, осуществив грамотное инвестирование: ведь стоимость квартиры, собственниками которой они станут после сдачи дома в эксплуатацию, существенно выше той суммы, которую они заплатили за имущественные права на этапе подготовки к строительству.
Поэтому, благодаря привлекательному финансовому интересу и выгоде для покупателя, инвестиции в строительство заняли достойное место и имеют стабильный спрос на рынке строительства новой недвижимости в Украине.

Но, как и в любом способе вложении денег, здесь необходимо максимально снизить риски и сделать данный процесс прогнозируемым.

В этой публикации мы сделали акцент на то, чтобы подробнее рассмотреть популярные схемы финансирования строительства новостроек, существующие на рынке, а, также, сам процесс инвестирования и существующие виды договоров между застройщиком и инвестором.

Начнём, пожалуй, с понятия «этапов» строительства…
Это:

Подготовка к строительству
Осуществление строительства
Ввод объекта в эксплуатацию.

Строительство – процесс не быстрый. Отсюда вытекает, что самое долгое ожидание получают те инвесторы, которые включились на самом первом этапе, на котором застройщик должен получить документы на землю и разрешительные документы на строительство. Но, как правило, самые выгодные договоры инвестора с застройщиком заключаются именно на первом этапе!

Также, ради справедливости, следует отметить, что и риски здесь – несколько выше, чем на иных этапах.
Застройщик заинтересован заключить как можно больше инвестиционных договоров, так как это позволяет ему привлечь средства на выполнение строительства дома. По факту, многоквартирный дом строится на деньги инвесторов, а застройщик, после сдачи дома в эксплуатацию, сможет продать оставшиеся квартиры и на этом неплохо заработать.

Двустороннее соглашение, заключаемое между застройщиком, с одной стороны, и инвестором, с другой, называется инвестиционным договором на строительство жилья.

Такой договор иногда имеет и иные названия. Например, договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности. Но, их суть, практически, идентична. Инвестор обязуется вносить инвестиции, то есть, – деньги, в предусмотренном договором порядке; а, после окончания строительства, имеет право получить в собственность жилье. На застройщика, в свою очередь, ложится обязанность потратить полученные от инвестора деньги на строительство жилья, и, в конечном итоге, передать в собственность инвестора жилье.

Почему именно «инвестиционный договор» и почему нельзя заключить договор купли-продажи???
Так как объекта недвижимости (квартиры) пока еще не существует, и, право собственности на него до сдачи объекта в эксплуатацию не возникнет, заключение договора купли-продажи является невозможным!
Соответственно, и продать квартиру застройщик также не может.

Фактически есть только застройщик, земельный участок и разрешительная документация на строительство. И все, что можно приобрести на подготовительном этапе, – имущественные права.
Имущественные права на квартиру – это право стать собственником имущества в будущем.

Теперь, рассмотрим отдельные виды схем привлечения инвестиций/договоров.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).

Схема покупки квартиры по предварительному договору купли-продажи не представляет для покупателя никаких сложностей: между продавцом и инвестором, на этапе строительства объекта, заключается предварительный договор купли-продажи квартиры.
Инвестор уплачивает задаток: «авансовый», или, «гарантийный» платеж, размер которого оговаривается и фиксируется.
Внесенная сумма не возвращается после подписания основного договора, а идет в счет оплаты за объект недвижимого имущества.

По итогу, продавец в предварительном договоре подтверждает свое намерение продать по основному договору купли-продажи инвестору квартиру, которая будет построена в будущем.
Застройщик далее, после сдачи дома в эксплуатацию и оформления необходимой документации, приглашает инвестора и заключает с ним основное соглашение.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо обращать внимание на следующие острые моменты, описание которых часто можно встретить в сети и на форумах по теме. Это:

Четкий срок подписания основного договора. Очень спорны формулировки типа: «но не ранее введения объекта в эксплуатацию». Конечно же, никакой застройщик не гарантирует введение дома в эксплуатацию в определенную дату, но, такое условие может реально отдалить момент въезда в собственное жилье;
Детальные характеристики объекта. Это: строительный адрес, номер секции и квартиры, этаж, количество комнат, площадь (жилая и общая); порядок возврата денежных средств и передачи недвижимости;
Пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор;
фиксация цены, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи.
Штрафные санкции для застройщика. За не подписание основного договора и за невыполнение обязательств;
Данная схема инвестирования в собственное жилье скрывает в себе и определённые риски. Поэтому, рассмотрим недостатки и проблемные места предварительного договора купли-продажи:
Задержка/срыв сроков строительства
Инвестор не застрахован от риска переноса сроков строительства на неопределенный срок. На это влияют разные причины, порой не зависящие от продавца: недостаток средств, задержки в оформлении документации по вводу объекта в эксплуатацию, неспешность генерального подрядчика и иное.
Нецелевое использование средств.
Обусловлено тем, что инвестор технически не в состоянии проконтролировать, куда именно и как продавец тратит денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи.
Двойные продажи.
Предмет предварительного договора – намерения сторон в скором времени заключить основной договор купли-продажи квартиры, а сам объект еще может находиться только на этапе строительной документации. Данный юридический момент могут использовать в своих целях недобросовестные заказчики и продавать одну и ту же квартиру несколько раз.
Плохие условия предварительного договора.
Подходящее расположение дома, большая площадь квартиры и другие положительные моменты могут в будущем нивелироваться двусмысленными условиями договора. Для примера, денежные средства, вносимые инвестором за жилье, в соглашении могут называть «обеспечительным платежом», подтверждающим желание покупателя приобрести объект в дальнейшем. Потом же, продавец просто может потребовать доплатить определенную сумму в качестве стоимости квартиры.
Квартира под залогом. У застройщика имеется возможность при недостатке средств на строительство взять ипотечный кредит под залог строящегося недвижимого имущества. В дальнейшем, при возникновении проблем у строительной компании, инвестору будет нелегко даже через судебные инстанции доказать свое право на квартиру.
Форс-мажорные обстоятельства с продавцом, Банкротство застройщика, – это один из наибольших рисков для инвестора. В этом случае, возвращение вложенных средств может затянуться, даже при условии прописанных в договоре положений или судебных решений. Еще более серьезные разбирательства ожидают инвестора со смертью продавца, если он – физическое лицо.

В итоге, резюмируем: предварительный договор купли-продажи квартиры вполне безопасен, как правило, с проверенными и порядочными застройщиками или при сопровождении опытных юристов.

Долевое участие. Договор об уплате паевых взносов через кооператив

Ещё один вариант – это Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Это является объединением людей или организаций с целью строительства многоквартирного дома и последующего управления возведенным жильем.

Жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо, которое создается физическими или юридическими лицами на добровольной основе, участники которого объединяют свои имущественные паевые взносы для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (нескольких) с последующей эксплуатацией объектов (для удовлетворения потребности всех участников кооператива в собственном жилье). ЖСК – не являются некоммерческими организациями.

Отношения с ЖСК регулируются договором паевого участия между пайщиком и кооперативом, по которому жилье переходит в собственность инвестора после ввода многоквартирного дома в эксплуатаци.
Для членства в ЖСК необходимо:

подача письменного заявления установленной формы;
оплата вступительного взноса (фиксированная сумма для участников кооператива);
внесение пая (оплачивается в порядке и размерах, определенных в уставе ЖСК – обычно соответствует цене приобретенной квартиры);
принятие заявителя в члены кооператива (такое решение утверждается правлением или председателем ЖСК).

Членство в кооперативе бывает полноправным (организаторы кооператива) и ассоциированным (инвесторы, собственники).

Рассмотрим риски инвестирования в жилищно-строительный кооператив:

Двойные перепродажи квартиры. Ни в документах, ни реестрах не фиксируется, что квартира принадлежит конкретному инвестору. В итоге один объект могут продать разным покупателям, что приведет к длительному судебному разбирательству, или потере денежных средств.
Скрытые условия в договоре. Бывает, что в тексте соглашений об уплате паевых взносов содержатся разные сюрпризы для инвестора,как: отсутствие сроков, неясные формулировки, мелкий шрифт и прочее. Например, может оказаться, что ЖСК имеет право требовать от инвестора дополнительных платежей для окончания строительства объекта.
Отсутствие компенсаций. В отличие от других типов договоров, в соглашении об уплате паевых взносов указывается, что покупатели не могут требовать: неустойки в случае заморозки строительства; компенсации морального вреда, если срок сдачи в эксплуатацию задержан; возмещение расходов и тому подобное.
Частичный возврат средств. Помимо паевых взносов, участник кооператива платит членский, и вступительный взносы (все это регулируется договором). Если же, возникнут проблемы, то будет возвращен только паевой взнос. Остальные средства возвращены не будут.

Но, при этом, было бы несправедливым не отметить и преимущества инвестирования в ЖСК. А это:

Более низкая стоимость недвижимости;
Простая процедура оформления;
Возможно понижение стоимости отстроенного жилья за счёт экономии в процессе работ (контроль расходов на согласования, оформления и прочее);
На основании документов от ЖСК регистрация права собственности на квартиру проходит без лишних нотариальных расходов.
В отдельных случаях – длительная рассрочка (от 4-5 лет и выше). Такой вариант привлекателен для инвесторов, которые не хотят брать ипотечный кредит.

В любом случае, здесь нужно акцентировать внимание на условиях конкретного договора и репутации строительной компании.

Договор купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость – это право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем (но не правом собственности).

Говоря о содержании понятия имущественного права на строящуюся недвижимость, здесь свою расшифровку предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.

Предлагаем рассмотреть здесь проблемные места и негативные особенности договора купли-продажи:

так же, как и в предварительном договор купли-продажи, – это возможность нецелевого использования средств (например, на строительство других объектов);
отсутствие надзора за действиями застройщика, подрядчиков со стороны третьих лиц;
нигде не регистрируются имущественные права на жилье;
затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
перепродажа квартиры нескольким лицам (с помощью других способов инвестирования).

Учитывая данные моменты, мы видим, что договор купли-продажи имущественных прав – это один из самых рискованных вариантов приобретения недвижимости в новостройке.

И здесь, на первый план, всплывают детали, прописывание и уточнение которых договором, напрямую влияют на итог сделки:

строительный адрес дома;
общая и жилая площадь недвижимого имущества;
номер квартиры;
количество комнат;
сроки, когда имущественные права будут переданы;
сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру;
оговаривание сроков оформления права собственности покупателя на квартиру;
наличие дополнительных расходов по оформлению, если таковые имеются;
условия досрочного расторжения договора и вопрос возврата финансов в данном случае.

Тем не менее, эта схема, при всём своём наборе противоречий, является рабочей и довольно популярной на сегодняшний день. Тут, снова, на первые позиции выходит вопрос надежности и репутации застройщика, а, также, грамотного изучения договора и его корректировки (при надобности).

Форвард (контракт)

Форвардный контракт – стандартизированный гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем передать базовый актив покупателю на установленных условиях в определенный срок, а покупатель берет на себя обязанности принять базовый актив в установленный срок и уплатить сумму, оговоренную в соглашении (п.14.1.45.3 НКУ).

Это – производный финансовый инструмент, договор, между двумя участниками, согласно которому продавец обязуется поставить, а покупатель – оплатить и получить определенное количество базового актива в будущем, по цене, определенной в момент сделки.

По закону форвард – это документ, регламентирующий взаимоотношения продавца и покупателя нематериальных, материальных активов или ценных бумаг, но не в данный момент, а в будущем (ст.14 НКУ).
В данном договоре указываются:

сроки выполнения прав и обязанностей;
условия передачи объекта сделки;
суммы расчетов между сторонами;
и иное.

Данная схема инвестирования дает дополнительные гарантии инвестору на его права. В Налоговом кодексе указано, что форварды заключаются вне организаторов торговли. Они регистрируются товарной биржей, которая вправе следить за выполнением их условий.
По Закону «О товарной бирже» соглашения, регистрирующиеся таким образом можно не заверять у нотариуса.

Формирование инвестиционного фонда осуществляется институтом совместного инвестирования посредством КУА – компанией по управлению активами.
Согласно законодательству, данный инструмент не используется напрямую между застройщиком и покупателем. Поэтому, привлекается, так называемое, «третье лицо».

В реализации данной схемы принимают участие:

Будущий владелец квартиры;
Застройщик;
КУА;
Товарная биржа.

Сделка заключается следующим образом:

Заключение форварда.
На начальном этапе заключается форвардный контракт. Сторонами соглашения выступают КУА и застройщик. Контрактом предусмотрено выполнение обязательств по передаче/приему имущественных прав. Он вносится товарной биржей в реестр с фиксацией цены исполнения контракта.
Продажа форварда инвестору.
На этом этапе, КУА продает будущему владельцу квартиры ФК по рыночной цене (в момент подписания его цена была нулевой). В ходе этой операции инвестор выплачивает часть денег (основную долю прибыли, которую застройщик получает от продажи объекта недвижимости). Сумма аккумулируется на счету инвестиционного фонда.
Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива.
Обязанности и права, закрепленные за покупателем в ФК, переходят инвестору. Этот договор также проходит через биржу, поэтому заверять его у нотариуса не нужно.
Исполнение форварда.
По условиям дериватива покупатель заключает договор купли-продажи имущественных прав уже непосредственно с застройщиком. В рамках этого соглашения, инвестору предстоит заплатить оставшуюся сумму, равную себестоимости недвижимости. Покупателю переходят имущественные права на квартиру с конкретными характеристиками. Он сможет зарегистрировать за собой право собственности на нее по факту сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Инвестируя через форвард, покупателю предстоит сначала приобрести дериватив по соглашению с КУА, оплатить его, а потом купить имущественные права на квартиру непосредственно у застройщика. Последний получает часть средств напрямую от инвестора, а часть – через институт совместного инвестирования.

Как и у любого иного варианта, у инвестирования через форварды тоже есть свои недостатки, такие как:

имеется вероятность отсутствия у застройщика разрешительной документации, так как он может работать с форвардами до получения разрешений;
возможность несвоевременной сдачи объекта. Застройщик потенциально имеет возможность перенести сроки ввода жилья в эксплуатацию из-за отсутствия законодательного порядка и норм данной схемы;
существует вариант нецелевого использования средств (из-за отсутствия контроля над финансами со стороны государственных органов и норм законодательства, касательно такого способа инвестирования).

Наряду с этим и исходя из всей визуальной сложности процессов, отмечаем важные преимущества инвестирования через форвардный контракт:

Невозможность организации двойной продажи. Покупатель форварда становится единственным лицом, которому застройщик может передать имущественные права на недвижимость.
Отсутствие у застройщика возможности распоряжаться недвижимостью. Как до, так и после полного расчета со стороны покупателя, – риск исключён!
Отсутствие затрат на нотариальные и другие сопутствующие услуги. Договора не заверяются у нотариуса; также, нет необходимости обращаться за прочими платными услугами к третьим лицам.
Выгодная цена. Здесь удается снизить конечную стоимость объекта (за счет оптимизации налогообложения).