Ваша надійна юридична команда
Багатоканальний номер
Помощь и защита при покупке недвижимости
★★★★★ 5/5
Правовые украинские практики
Сопровождение сделок покупки нежвижимого имущества
Оказываем расширенный перечень консалтинговых услуг при купле, продаже, обмене, аренде жилой и коммерческой недвижимости. От оценки имущества, страховки до проверки контрагентов по открытым и закрытым базам данных. Составляем историю сделок по недвижимости. Представляем интересы клиентов в суде, в случае возникновения имущественных споров.
Осуществляем комплексное сопровождение сделок аренды и продажи недвижимости. Нерешаемых задач не существует. На каждое предложение есть спрос, а на любой запрос можно найти подходящее предложение. Ставьте задачу — выполним.
Риски при покупке недвижимости
Операции по продаже или покупке ценного имущества всегда сопровождается крупными рисками. Объекты недвижимости всегда имеют ряд юридических особенностей. Основные из них опишем ниже.
Большую часть рисков берет на себя покупатель недвижимости. Именно он располагает значительной суммой денег, расстаться с которыми и остаться без желаемой квартиры, есть все шансы. Кроме потери денег, существуют ещё и другие возможные проблемы.
1
Потеря аванса
Часто под воздействием опытного риэлтора (продавца) недвижимости, потенциальный покупатель спешит “забронировать” за собой понравившейся объект.
Уловками могут быть разными:
- “квартиру уже посмотрели несколько клиентов, и вот вот уже готовы её купить”
- “сегодня вечером уже назначена встреча с другим покупателем”
- “владелец квартиры планирует уехать за границу, и ему нужно срочно оформить сделку”.
Все они разные, но направленные на одно – максимально сократить время для принятия решения о передаче денег. Спешка в таких ситуациях и игра на эмоциях – первый признак мошеннических схем.
После того, как покупатель передаёт часть денег, оформляется расписка или предварительный договор купли-продажи. В особых случаях – не оформляется вообще ничего.
Мы не рекомендуем ни один из перечисленных вариантов. Но если факт передачи денег уже состоялся, а сделка по передаче квартиры так и не заключена, важно понять юридическую природу частичной оплаты. Если в документе указана формулировка “аванс” – он подлежит возврату, если “задаток” – сумма не возвращается*
Если сделка не состоялась по вине продавца, полученный задаток он обязан вернуть в двойном размере. Но проблема в том, что бремя доказывания вины продавца ложится полностью на покупателя. А это чаще всего очень сложно реализовать в суде.
Рекомендация
- Не спешите. Принимайте решения взвешенно
- Проконсультируйтесь с юристами перед сделкой
- Никогда не передавайте деньги вперёд
- На манипуляции о спешке – предложите увеличить сумму, но с оплатой по факту сделки
2
Потеря недвижимости
Основные риски покупатель несет уже после совершения сделки. В этом принципиальное отличие проверок недвижимости риэлторами, нотариусами и юристами.
Риэлтор
Лицо заинтересованное в получении дохода за факт заключения сделки.
Нотариус
Проверяет объект недвижимости по государственным реестрам на предмет отсутствия запретов и арестов. Если их нет – сделка состоится. Но гарантировать, что такие аресты и запреты не возникнут позже, ни один нотариус не может.
Юрист
Изучает не только сам факт возможности заключения сделки, но и оценивают все возможные основания для оспаривания сделки другими наследниками. родственниками, кредиторами.
Клиент купил квартиру по средней рыночной стоимости. Документы заверил нотариус, сделка оформлена законным путём, деньги были переданы продавцу.
Спустя четыре месяца в квартиру приезжает неизвестный мужчина и заявляет, что он владелец этого имущества. Вслед за его визитом, клиенты получают повестку в суд. Уже в суде выяснилось, что квартиру перепродали трижды в течении полугода. А первая сделка совершилась по поддельной доверенности от реального владельца. Итог: затяжной судебный процесс, потеря всей уплаченной суммы, и потеря самой квартиры.
При предварительной проверке эту ситуацию можно было предвидеть и оценить её как высокорисковую.
Рекомендация
При предварительной проверке эту ситуацию можно было предвидеть и оценить её как высокорисковую.
3
Уклонение от уплаты налогов
Часто продавец и покупатель договариваются сделать минимальную оценку стоимости квартиры для экономии издержек. Если оценка будет явно заниженной, и проведена с нарушением Закона Украины “об оценочной деятельности”, главным заинтересованным органом может выступить налоговая служба.
Вследствие выявления нарушения по инициативе налогового инспектора проводится служебная проверка. Если в ходе проверки выяснится, что в бюджет не были уплачены налоговые обязательства, то последствия могут быть такими:
1
Требование уплаты суммы неуплаченных налогов + штрафные санкции
2
Арест банковских счетов, имущества (при уклонении от уплаты)
3
Судебный иск о признании сделки недействительной
Клиент купил квартиру по средней рыночной стоимости. Документы заверил нотариус, сделка оформлена законным путём, деньги были переданы продавцу.
Спустя четыре месяца в квартиру приезжает неизвестный мужчина и заявляет, что он владелец этого имущества. Вслед за его визитом, клиенты получают повестку в суд. Уже в суде выяснилось, что квартиру перепродали трижды в течении полугода. А первая сделка совершилась по поддельной доверенности от реального владельца. Итог: затяжной судебный процесс, потеря всей уплаченной суммы, и потеря самой квартиры.
При предварительной проверке эту ситуацию можно было предвидеть и оценить её как высокорисковую.
Рекомендация
,,,,
4
Скрытые долги перед коммунальными службами
Пример из практики
Клиент купил квартиру. Перед проведением сделки была получена справка о суммах задолженности перед коммунальными службами. Сумма была незначительная, поэтому в договоре купли-продажи указали, что покупатель берет на себя обязательство погасить существующую сумму долга.
После покупки, в квартире начался ремонт. В самый разгар ремонта является с визитом представитель поставщика электроэнергии и отключает свет.
Выяснилось, что еще три года назад, на предыдущего владельца квартиры был подан судебный иск за самовольной подключение. На основании решения суда был назначен крупный штраф, который не фигурировал в общих “платежках”.
Итог: квартира находилась без электроэнергии на протяжении всего судебного процесса.
Клиент купил квартиру по средней рыночной стоимости. Документы заверил нотариус, сделка оформлена законным путём, деньги были переданы продавцу.
Спустя четыре месяца в квартиру приезжает неизвестный мужчина и заявляет, что он владелец этого имущества. Вслед за его визитом, клиенты получают повестку в суд. Уже в суде выяснилось, что квартиру перепродали трижды в течении полугода. А первая сделка совершилась по поддельной доверенности от реального владельца. Итог: затяжной судебный процесс, потеря всей уплаченной суммы, и потеря самой квартиры.
При предварительной проверке эту ситуацию можно было предвидеть и оценить её как высокорисковую.
Рекомендация
Избежать этого было возможно путём проверки в судебном реестре возможных решений с участием продавца.
Полное сопровождение
клиента, при покупке объекта недвижимости в Украине
Целевой выбор
1000 гривен
Комплексный юридический анализ предполагаемой сделки. По одному объекту.
Выбор вариантов
3500 гривен
Комплексный юридический анализ предполагаемой сделки. Проверка до пяти объектов.
Индивидуальный
Договорная цена
Комплексный юридический анализ предполагаемой сделки. Проверка до пяти объектов.
