Риски при покупке недвижимости в Украине

Операции по продаже или покупке ценного имущества всегда сопровождаются определенными рисками. Риски при сделках с объектами недвижимости всегда имеют место и их специфика, зачастую, скрыта (эффект “подводных камней”). Основные из них опишем ниже.

Как правило, большую часть рисков берет на себя будущий покупатель недвижимости. Именно он имеет шанс расстаться со значительной суммой денег и остаться без желаемой недвижимости. Кроме потери денег, существуют ещё и другие возможные проблемы.

Среди финансовых рисков выделим наиболее распространенные ситуации:

1. Потеря аванса

Часто, под воздействием обработки опытного риелтора (продавца) недвижимости, потенциальный покупатель спешит “забронировать” за собой понравившейся объект.
Уловки могут быть различными:

  • квартиру уже посмотрели несколько клиентов, и вот вот уже готовы её купить
  • сегодня вечером уже назначена встреча с другим покупателем
  • владелец квартиры планирует уехать за границу, и ему нужно срочно оформить сделку

Все они разные, но, направленные на то, чтобы максимально сократить время для принятия решения о передаче денег. Спешка в таких ситуациях и игра на эмоциях — первый признак мошеннических схем.

После того, как покупатель передаёт часть денег, оформляется расписка или предварительный договор купли-продажи. В особых случаях — не оформляется вообще ничего.

Мы не рекомендуем ни один из вышеперечисленных вариантов. Но, если, факт передачи денег уже состоялся, а сделка по передаче квартиры так и не заключена, — важно понять юридическую природу частичной оплаты. Если в документе указана формулировка “аванс” — он подлежит возврату, если “задаток” — сумма не возвращается*

Если сделка не состоялась по вине продавца, полученный задаток он обязан вернуть в двойном размере. Но, проблема в том, что бремя доказывания вины продавца ложится полностью на покупателя. А это, чаще всего, довольно сложно реализовать в суде.

Рекомендации:

  • Не спешите. Принимайте решения взвешенно
  • Проконсультируйтесь с юристами перед сделкой
  • Никогда не передавайте деньги наперёд
  • По манипуляциям на спешке: предложите увеличить сумму, но, с оплатой по факту сделки

2. Потеря недвижимости

Основные риски покупатель несет уже после совершения сделки. В этом принципиальное отличие проверок недвижимости риелторами, нотариусами и юристами.

Риелтор — продавец, заинтересованный в получении дохода по факту заключения сделки.

Нотариус — проверяет объект недвижимости по государственным реестрам на предмет отсутствия запретов и арестов. Если их нет — сделка состоится. Но, гарантировать, что такие аресты и запреты не возникнут позже, — ни один нотариус не может.

Юристы — изучают не только сам факт возможности заключения сделки, но и оценивают все возможные основания для оспаривания сделки другими наследниками, родственниками, кредиторами.

Пример из практики:

Клиент приобрел квартиру по средней рыночной стоимости. Документы заверил нотариус, сделка оформлена законным путём, деньги были переданы продавцу.
Спустя четыре месяца, приезжает неизвестный мужчина и заявляет, что он владелец данного имущества. Вслед за его визитом, клиенты получают повестку в суд. Уже в суде выяснилось, что квартиру перепродали трижды в течении полугода. А, первая сделка совершилась по поддельной доверенности от реального владельца.

Итог:

  1. затяжной судебный процесс,
  2. потеря всей уплаченной суммы,
  3. потеря квартиры.

При предварительной проверке эту ситуацию можно было бы предвидеть и оценить ее, как сделку с высоким риском.

3. Налоговые риски

В Украине существуют несколько видов налогов и обязательных платежей при сделках с недвижимостью:

1% услуги нотариусадля всех 
1,5% военный сбордля всех
5% налог на доходы физического лица (НДФЛ)Платят, если:вторая продажа в годуимущество во владении менее 3 летпринадлежит не по наследствуодна из сторон сделки юр. лицо или ФЛП (ЧП)
1% взнос в пенсионный фонддля всех
18% налог для нерезидентов если продавец не имеет гражданства Украины

Условием для освобождения от уплаты налога — НДФЛ является:

  1. владение продавцом объектом более 3 лет
  2. первая продажа в течении года
  3. если недвижимость приобреталась по наследству (тогда предыдущие условия не имеют значения)

Если, вдруг, после оформления сделки окажется, что не был уплачен обязательный сбор, последствия могут быть такими:

  1. требование уплаты суммы неуплаченных налогов + штрафные санкции
  2. арест банковских счетов, имущества

Рекомендация:
Перед сделкой изучите действующие ставки налогообложения, убедитесь, что все условия налогового законодательства соблюдены.

4. Скрытые долги перед коммунальными службами

Пример из практики:

Клиент приобрел квартиру. Перед проведением сделки была получена справка о суммах задолженности перед коммунальными службами. Сумма была незначительная, поэтому, в договоре купли-продажи указали, что покупатель берет на себя обязательство погасить существующую сумму долга.
После покупки, в квартире начался ремонт. В самый разгар ремонта является с визитом представитель поставщика электроэнергии и отключает свет.
Выяснилось, что еще три года назад, на предыдущего владельца квартиры был подан судебный иск за самовольное подключение. На основании решения суда был назначен крупный штраф, который не фигурировал в общих “платежках”.

Итог: квартира находилась без электроэнергии на протяжении всего судебного процесса.

Избежать этого было возможно путём проверки в судебном реестре возможных решений с участием продавца.

5. Неправильная оценка стоимости

В 2020 году действуют новые правила оценочной деятельности. Проводить оценку имеют право только лицензированные эксперты. На основании технической документации составляется отчёт, в котором учитываются такие параметры как площадь, расположение, этажность, район населённого пункта и т.д.

По новым правилам, автоматизированная система фонда гос. имущества определяет реальность оценки, учитывая такой фактор как средняя рыночная стоимость. Система анализирует актуальные цены на недвижимость, взяв информацию из объявлений на торговых площадках. Если, цена, указанная экспертом, будет явно ниже средних показателей, система даст отказ в регистрации такого отчета.
Экспертная оценка считается законной только после внесения информации о ней в единую базу.

Если фонд гос. имущества откажет в регистрации оценки, могут быть неправильно рассчитаны суммы налогов, что приведет к негативным последствиям.

Рекомендация:
Непосредственно, перед сделкой, проверьте оценку в единой базе на предмет ее регистрации в фонде гос. имущества. Сделать это можно по ссылке: http://www.spfu.gov.ua/ua/content/spf-estimate-basereport-dani-z-edinoi-bazi.html

Юридическая оценка рисков

Наша цель — предоставить возможность клиенту заключить выгодную сделку, предвидеть и предотвратить возможные риски. Принимать решение, имея на руках полную информацию по ситуации. Также, в случае возникновения неприятности, вы не останетесь с ней один на один.

Мы предлагаем:

Стандартная юридическая проверка с получением выписки из реестра недвижимости — стоимость 299 грн

  1. Выявляем риски по данным критериям:
  2. действующие аресты
  3. наличие нескольких собственников
  4. частота сделок по данному объекту

Комплексная юридическая проверка недвижимости и владельцев — стоимость 599 грн за один объект.

  1. Выявляем риски по данным критериям:
  2. действующие и возможные аресты
  3. наличие нескольких собственников
  4. частота сделок по данному объекту
  5. скрытые коммунальные долги
  6. неоплаченные штрафы и долги владельца
  7. судебные споры связанные с объектом недвижимости

Юридический анализ недвижимости перед покупкой — стоимость 2499 грн.

  1. Выявляем риски по данным критериям:
  2. действующие и возможные аресты
  3. наличие нескольких собственников
  4. частота сделок по данному объекту
  5. скрытые коммунальные долги
  6. неоплаченные штрафы и долги владельца
  7. судебные споры связанные с объектом недвижимости
  8. проверка правоустанавливающих документов
  9. проверка регистрации оценки в фонде госимущества
  10. оценка возможных рисков

Подробнее об услуге — Юридическая проверка недвижимости в Украине.